第八十九章 套路
等陈阳说完,李蓉若有所思的缓缓点头,“明白了。”
她想的是另外一个问题,老板一下子留了三层,是不是有大动作啊?
陈阳身体后仰,看着她笑道,“对于租售方案,你有什么想法没有?”
李蓉抿抿嘴,正色说道,“这段时间我也有考虑过,您也知道,东河大厦这个物业之前我也有参与销售,对这个物业我是非常熟悉的,怎么说呢,其实东河大厦的自身条件并不差,甚至可以称得上优秀,周边环境也很好,交通便利,地铁站和火车站都在附近,只是,那附近的优质高档物业实在太多了,老的有中心广场,新的有耀宗广场,还有一些其他正在建的高档写字楼,跟他们比起来,我们的竞争力真的不算大,
所以,我的想法是,能不能降价促销?!”
陈阳眉头轻扬,脸上的笑容不变,盯着她问道,“降价?”
“对,降价,”李蓉重重点了点头,说道,“相比其他业主,我们有一个最大的优势,就是价格优势,这点我非常清楚,东河大厦的所有业主中,价格最低的也在四千二这条线上,而且那是一家大公司,他们买了是为了自用,是不可能出售物业的,其他的大业主基本上都在四千六以上,至于那些小散业主,购房价基本上锁定在四千八到五千六之间,而我们的购房均价却只有三千六,这就留了非常大的降价空间,另外,我手上还有一些之前有购楼意向的客户联系方式,他们差不多都是因为价格因素才没有下手的,如果我们降价销售,一定能很快出售一批物业!”
东河大厦开盘价是四千八,但不意味着就不能降价,散客业主当然是只会高不会低,对于大客户,一切可谈,但总体来说,均价还是控制在四千八左右。
耐心地听李蓉把话说完之后,陈阳转了转脖子,看着她笑道,“如果降价销售,你有没有考虑过,现有业主会有什么反应?”
他没提当初签合同时,东河地产的姚董有个售楼均价不得低于开盘价的条件,因为他根本就不打算降价卖。
李蓉咬咬细碎整齐的银牙,伸了伸脖子,正色说道,“这个我也有考虑过,的确,降价的话可能会引发现有业主的不满,不过,我们毕竟不是开发商,单凭这一点,我想他们的怨气应该就不会太大,或者说,即使有怨气,也不会冲着我们来,另外,目前外面中介也有个别业主在降价转让二手房,只是幅度不太大而已,他们的降价转让也没有引起太多怨气,如果我们能注意控制节奏,应该不会造成多少负面影响。”
看着侃侃而谈的李蓉,陈阳忍不住轻轻咂嘴,心里不禁感慨,难怪她做了两年半,还只是一个房产销售员,能力确实差得太远啊。
……
降价?
哼哼,想都别想!
东河大厦均价是四千八,陈阳买过来之后,以这个价格为基准价抵押给银行,立刻变成五千七百六一平,再算上利息,低于六千就属于亏损,
亏本的生意能做?!
这个李蓉,路子走窄了啊。
当然,李蓉并不知道他把房产高价抵押给了银行,但是,在房价高不可攀之前,卖房套路千千万,最不能走的就是——降价!
陈阳转了转脑袋,想着怎么开口,
这时李蓉又说道,“除了降价之外,我们还可以和其他中介公司合作,把我们的房源放给他们,我之前的公司也是这么做的。”
边上好久没吭声的张春丽突然瞪大眼睛问道,“你的意思是,那附近的中介放出来的房源,其实是你们的?”
李蓉看着她笑了笑,说道,“也不全是,还是有三四间是真业主。”
张春丽一听,顿时垮着脸哭笑不得,之前自己去那边看过,总共大概有四五十套单元房在放卖,没想到百分之九十以上是他们放出来的,这套路太深了啊。
转过头来看着陈阳,李蓉继续说道,“一方面借用同行渠道,另一方面,跟物业商量一下,把一楼的售楼处保留下来,我们继续自己卖,不过两边的价格要有点差异,同行那边放卖的价格要低一些,我们自己卖的价格要稍微高一点,最低也不能低于他们那边的价格,否则他们是不会愿意接盘的。
除此之外,如果能再多一笔预算,在那片区域周边做一些户外广告,可能效果会更好。”
等她说完,陈阳笑着问道,“还有吗?”
“呵呵,”李蓉咧着嘴缓缓摇头,“暂时就这些了,其他就是一些执行层面的。”
“嗯,”陈阳点点头,看着她笑道,“这样,我来说一下,你最近的工作安排,”
“好的,”李蓉立刻直起腰肢,认真地看着老板。
陈阳说道,“第一个,理论指导实践嘛,你先做一份培训教案,如果有原来公司现成的最好,把你上次说过的那些收房卖房策略,都给大家讲一讲,让所有人对这个岗位工作有个清晰的认识。”
李蓉点头,“好。”
“第二个,”陈阳指了指外面某个方向,“我们这边的门店装修本周就可以完工,等你给他们培训完,就带着他们在这里搞实战,怎么去找房源,怎么做宣传,怎么拓客,怎么互相策应谈判,从头到尾都把他们带一遍,这些培训内容和流程也最好能固化下来,作为以后公司的必备培训项目。”
不管是这边买的,还是那边租的,两间门店都是极简装修风格,地上勘瓷砖墙上刷白就完了,几天时间就能完工,别看速度快,质量倒是不差,建材也都是正经的国标材料,给个几天时间通风就能进驻了。
“好的,”李蓉继续点头,第一次见面的时候,老板就说过,开十万的保底年薪,是要负担起带徒弟任务的,这点她自然早有心理准备。
陈阳又重点交代,“尤其是周志然,他以后会是这家店的店长,你需要对他进行重点考核,另外,你是业务部经理,有权对他考核和进行人事建议,回头直接告诉他,就说是我说的,如果完不成考核,或者成绩不如其他人,那这个店长岗位就是别人的,怪不得别人。”
李蓉再次用力点头,“明白。”
心里却猛地打了个激灵,老板这是在敲山震虎,还是在给自己机会立威啊?
“最后一个,”陈阳手指在桌上轻轻敲了两下,看着她笑道,“就是关于东河大厦的营销方案,你说的那些东西呢,我基本上同意,就是有一点,要做个小小的改动。”
“嗯,”李蓉又点头,眨着眼笑道,“您说。”
领导嘛,都喜欢说点小建议啊什么的,要不然怎么叫领导呢。
陈阳呵呵一笑,说道,“什么找同行渠道啊,做宣传啊,这些都没问题,就一点,不是降价,而是涨价。”
尽管打广告做宣传需要花钱,但舍不得孩子套不着狼,十几二十万的投入,可以赌一把。
哈???
李蓉不自然地摆出一副问号脸,“涨价?”
窝的那个老天爷呐,上家公司想方设法打折搞促销都没能卖出去,结果你跟我说涨价?
干脆你直说不想卖不就完了吗,还扯那么多干嘛呀!
“对,就是涨价,”陈阳拍拍脑门,想了想说道,“这样,刚开始不好一下子涨太多,就,五千八吧,”
李蓉更懵了,就算按原来四千八的均价算,这一下子就涨了一千不说,还是刚开始,合着您觉得涨少了是吗?
下一秒,当她听到陈阳的话,顿时更晕了。
“一下子提这么多,肯定是没什么人会愿意买的,这就正好给了我们涨价的时间,回头再等上半个月,直接提价到六千二,要是还没人买也没关系,再等半个月,继续提到六千六,到这个价位暂时应该差不多可以了,不管有没有人买,都暂且封在这个位置上,等明年再说。”
当然,敢这么做也跟他手里筹码够多有关,要是换成只有几间房,疯了才会这么干,
至于有没有人买,反正这片区域未来房价涨不了十倍也能涨个七八倍,他也不怕砸手里,而且说真的,要不是需要填窟窿,他还真舍不得卖房,留着等升值不香吗。
……
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她想的是另外一个问题,老板一下子留了三层,是不是有大动作啊?
陈阳身体后仰,看着她笑道,“对于租售方案,你有什么想法没有?”
李蓉抿抿嘴,正色说道,“这段时间我也有考虑过,您也知道,东河大厦这个物业之前我也有参与销售,对这个物业我是非常熟悉的,怎么说呢,其实东河大厦的自身条件并不差,甚至可以称得上优秀,周边环境也很好,交通便利,地铁站和火车站都在附近,只是,那附近的优质高档物业实在太多了,老的有中心广场,新的有耀宗广场,还有一些其他正在建的高档写字楼,跟他们比起来,我们的竞争力真的不算大,
所以,我的想法是,能不能降价促销?!”
陈阳眉头轻扬,脸上的笑容不变,盯着她问道,“降价?”
“对,降价,”李蓉重重点了点头,说道,“相比其他业主,我们有一个最大的优势,就是价格优势,这点我非常清楚,东河大厦的所有业主中,价格最低的也在四千二这条线上,而且那是一家大公司,他们买了是为了自用,是不可能出售物业的,其他的大业主基本上都在四千六以上,至于那些小散业主,购房价基本上锁定在四千八到五千六之间,而我们的购房均价却只有三千六,这就留了非常大的降价空间,另外,我手上还有一些之前有购楼意向的客户联系方式,他们差不多都是因为价格因素才没有下手的,如果我们降价销售,一定能很快出售一批物业!”
东河大厦开盘价是四千八,但不意味着就不能降价,散客业主当然是只会高不会低,对于大客户,一切可谈,但总体来说,均价还是控制在四千八左右。
耐心地听李蓉把话说完之后,陈阳转了转脖子,看着她笑道,“如果降价销售,你有没有考虑过,现有业主会有什么反应?”
他没提当初签合同时,东河地产的姚董有个售楼均价不得低于开盘价的条件,因为他根本就不打算降价卖。
李蓉咬咬细碎整齐的银牙,伸了伸脖子,正色说道,“这个我也有考虑过,的确,降价的话可能会引发现有业主的不满,不过,我们毕竟不是开发商,单凭这一点,我想他们的怨气应该就不会太大,或者说,即使有怨气,也不会冲着我们来,另外,目前外面中介也有个别业主在降价转让二手房,只是幅度不太大而已,他们的降价转让也没有引起太多怨气,如果我们能注意控制节奏,应该不会造成多少负面影响。”
看着侃侃而谈的李蓉,陈阳忍不住轻轻咂嘴,心里不禁感慨,难怪她做了两年半,还只是一个房产销售员,能力确实差得太远啊。
……
降价?
哼哼,想都别想!
东河大厦均价是四千八,陈阳买过来之后,以这个价格为基准价抵押给银行,立刻变成五千七百六一平,再算上利息,低于六千就属于亏损,
亏本的生意能做?!
这个李蓉,路子走窄了啊。
当然,李蓉并不知道他把房产高价抵押给了银行,但是,在房价高不可攀之前,卖房套路千千万,最不能走的就是——降价!
陈阳转了转脑袋,想着怎么开口,
这时李蓉又说道,“除了降价之外,我们还可以和其他中介公司合作,把我们的房源放给他们,我之前的公司也是这么做的。”
边上好久没吭声的张春丽突然瞪大眼睛问道,“你的意思是,那附近的中介放出来的房源,其实是你们的?”
李蓉看着她笑了笑,说道,“也不全是,还是有三四间是真业主。”
张春丽一听,顿时垮着脸哭笑不得,之前自己去那边看过,总共大概有四五十套单元房在放卖,没想到百分之九十以上是他们放出来的,这套路太深了啊。
转过头来看着陈阳,李蓉继续说道,“一方面借用同行渠道,另一方面,跟物业商量一下,把一楼的售楼处保留下来,我们继续自己卖,不过两边的价格要有点差异,同行那边放卖的价格要低一些,我们自己卖的价格要稍微高一点,最低也不能低于他们那边的价格,否则他们是不会愿意接盘的。
除此之外,如果能再多一笔预算,在那片区域周边做一些户外广告,可能效果会更好。”
等她说完,陈阳笑着问道,“还有吗?”
“呵呵,”李蓉咧着嘴缓缓摇头,“暂时就这些了,其他就是一些执行层面的。”
“嗯,”陈阳点点头,看着她笑道,“这样,我来说一下,你最近的工作安排,”
“好的,”李蓉立刻直起腰肢,认真地看着老板。
陈阳说道,“第一个,理论指导实践嘛,你先做一份培训教案,如果有原来公司现成的最好,把你上次说过的那些收房卖房策略,都给大家讲一讲,让所有人对这个岗位工作有个清晰的认识。”
李蓉点头,“好。”
“第二个,”陈阳指了指外面某个方向,“我们这边的门店装修本周就可以完工,等你给他们培训完,就带着他们在这里搞实战,怎么去找房源,怎么做宣传,怎么拓客,怎么互相策应谈判,从头到尾都把他们带一遍,这些培训内容和流程也最好能固化下来,作为以后公司的必备培训项目。”
不管是这边买的,还是那边租的,两间门店都是极简装修风格,地上勘瓷砖墙上刷白就完了,几天时间就能完工,别看速度快,质量倒是不差,建材也都是正经的国标材料,给个几天时间通风就能进驻了。
“好的,”李蓉继续点头,第一次见面的时候,老板就说过,开十万的保底年薪,是要负担起带徒弟任务的,这点她自然早有心理准备。
陈阳又重点交代,“尤其是周志然,他以后会是这家店的店长,你需要对他进行重点考核,另外,你是业务部经理,有权对他考核和进行人事建议,回头直接告诉他,就说是我说的,如果完不成考核,或者成绩不如其他人,那这个店长岗位就是别人的,怪不得别人。”
李蓉再次用力点头,“明白。”
心里却猛地打了个激灵,老板这是在敲山震虎,还是在给自己机会立威啊?
“最后一个,”陈阳手指在桌上轻轻敲了两下,看着她笑道,“就是关于东河大厦的营销方案,你说的那些东西呢,我基本上同意,就是有一点,要做个小小的改动。”
“嗯,”李蓉又点头,眨着眼笑道,“您说。”
领导嘛,都喜欢说点小建议啊什么的,要不然怎么叫领导呢。
陈阳呵呵一笑,说道,“什么找同行渠道啊,做宣传啊,这些都没问题,就一点,不是降价,而是涨价。”
尽管打广告做宣传需要花钱,但舍不得孩子套不着狼,十几二十万的投入,可以赌一把。
哈???
李蓉不自然地摆出一副问号脸,“涨价?”
窝的那个老天爷呐,上家公司想方设法打折搞促销都没能卖出去,结果你跟我说涨价?
干脆你直说不想卖不就完了吗,还扯那么多干嘛呀!
“对,就是涨价,”陈阳拍拍脑门,想了想说道,“这样,刚开始不好一下子涨太多,就,五千八吧,”
李蓉更懵了,就算按原来四千八的均价算,这一下子就涨了一千不说,还是刚开始,合着您觉得涨少了是吗?
下一秒,当她听到陈阳的话,顿时更晕了。
“一下子提这么多,肯定是没什么人会愿意买的,这就正好给了我们涨价的时间,回头再等上半个月,直接提价到六千二,要是还没人买也没关系,再等半个月,继续提到六千六,到这个价位暂时应该差不多可以了,不管有没有人买,都暂且封在这个位置上,等明年再说。”
当然,敢这么做也跟他手里筹码够多有关,要是换成只有几间房,疯了才会这么干,
至于有没有人买,反正这片区域未来房价涨不了十倍也能涨个七八倍,他也不怕砸手里,而且说真的,要不是需要填窟窿,他还真舍不得卖房,留着等升值不香吗。
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